Des APL qui nous remboursent nos mensualités de crédits? Après la crise immobilière "la plus destructrice depuis l'après-guerre", la profession réclame le retour de ce dispositif pour permettre à tous d'acheter un bien

Les transactions immobilières ont repris des couleurs dans l'ancien en 2025, notamment portées par les primo-accédants, qui ont représenté 43,2% des crédits immobiliers selon la Fédération nationale de l'immobilier, contre 30% il y a cinq ans. Malgré cela, l'accession à la propriété reste impossible pour la plupart des ménages. La profession demande un retour de l'APL accession.

L'année 2025 a bien été celle d'un début de sortie de crise dans le secteur immobilier, avec une progression de 11% des ventes de logements anciens (au nombre de 940.000), une évolution des prix de 0,8%, ainsi qu'une hausse du pouvoir d'achat de 3% sur un an, a souligné la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) lors de sa conférence de presse de rentrée.

Ces tendances, qui correspondent aux attentes exprimées l'an dernier, sont une respiration pour ce secteur secoué par une crise qualifiée de "la plus destructrice depuis l'après-guerre" par la Fédération. Surtout, l'un des facteurs de reprise se trouve dans le retour des primo-accédants, qui représentent aujourd'hui un peu moins de la moitié des crédits immobiliers (43,2%), contre seulement 30% il y a cinq ans.

Ces acheteurs, âgés de 33 ans en moyenne, ont profité de la baisse des taux de crédits immobiliers depuis deux ans. Des taux qui se sont stabilisés à partir d'avril autour des 3,20%. Pour autant, une grande partie des ménages reste exclue de ce marché, souligne la Fnaim, qui plaide pour la mise en place d'une série d'outils visant à ouvrir l'accession.

"Les donations s'accélèrent entre parents et enfants"

Il existe bien des gagnants et des perdants: les primo-accédants sont revenus sur le marché, certes, mais lesquels? "S'ils sont les principaux bénéficiaires de cette reprise, l’accès au financement reste majoritairement réservé aux ménages les plus aisés", soutient la Fnaim.

Preuve en est, "les donations s'accélèrent entre parents et enfants, et tous les ménages font un effort en allongeant la durée d'emprunt, qui atteint en moyenne les 23,3 ans aujourd'hui", souligne Loïc Cantin, président de la Fédération.

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De même, les investisseurs privés (des propriétaires qui mettent leur bien à la location) sont quant à eux en voie de disparition: "L'investissement locatif est en chute libre", confirme Loïc Cantin.

"La fin du dispositif Pinel (en décembre 2024) a été un accélérateur, tout comme l’augmentation des Droits de mutation (DMTO), l'explosion de la taxe foncière, l’encadrement des loyers, les obligations de rénovation énergétique, le permis de louer et les normes HCSF réductrices en cas de recours à l’emprunt", énumère-t-il.

"Malheureusement, ce segment va continuer de baisser. C’est l’illustration même de couches et de classes sociales qui ne peuvent plus accéder à la propriété".

"19% des propriétaires ont plus de 80 ans"

Un projet de nouveau dispositif fiscal, le statut du bailleur privé, est en ce moment examiné par les parlementaires dans le cadre des débats sur le budget 2026 de l'Etat. Il prévoit, dans sa dernière mouture, un taux d'amortissement entre 3,5 et 4% de la valeur du bien, qui doit encore être discuté en hémicycle.

La Fnaim craint cependant que "ce dispositif ne soit pas au rendez-vous".

"Aujourd’hui, le statut du bailleur privé résumé, c’est entre 3 et 4% d’amortissement pratiqué, pas d’imputation sur le revenu global comme l’avait proposé le rapport Daubresse-Cosson (juin 2025), et des plus-values réintégrées au moment de la cession (donc on réintègre en plus value ce qu’on avait gagné en amortissement)”, soutient la Fédération professionnelle.

Les débats au Parlement vont porter leur l'ampleur du dispositif et de son impact budgétaire, d'abord estimé (pour sa version initiale) à 4,7 milliards d'euros. Trop pour le gouvernement Lecornu.

Seul point positif, le pouvoir d'achat immobilier s'est maintenu en 2025, avec même une légère hausse, ce qui signifie qu'en moyenne, pour un même crédit immobilier, les surfaces achetées ont légèrement augmenté. Mais cela dépend des villes, relève le courtier Cafpi: pour une mensualité de 1.000 euros, les surfaces ont évolué de -1,67 mètre carré à Toulouse, à +3,29 mètres carrés à Lille.

La profession demande le retour de l'"APL accession", qui allait jusqu'à 25% des mensualités

"La vraie question, aujourd'hui, c’est de se dire que plus de 70% des plus de 65 ans sont propriétaires. De même, 19% des propriétaires ont plus de 80 ans. Les propriétaires d’aujourd’hui ont été aidés par le passé. Si on n’aide pas les jeunes d'aujourd’hui à devenir propriétaires, ce sera très préjudiciable”, déplore Loïc Cantin.

Pour rendre à nouveau la propriété accessible, les professionnels plaident pour des aides directes, notamment à travers un rétablissement de l'"APL accession", ce soutien au pouvoir d'achat des propriétaires qui a quasiment disparu en 2019 (seuls quelques foyers peuvent encore en bénéficier). Cette APL représente aujourd'hui 6% de la globalité des APL, explique la Fnaim. Elle permet, pour les foyers élligibles, de bénéficier d'un remboursement d'une partie de leur mensualité par la CAF, directement auprès de la banque. Avant 2019, ce soutien pouvait aller jusqu'à 25% de la mensualité.

"L'APL accession est distribuée à certains ménages sur des logements éligibles. Or, aujourd’hui, les APL sont très majoritairement distribuées aux locataires, pour le compte de leur bailleur social. Il s'agit donc d'un transfert d'une aide de l’Etat vers le bailleur social".

La Fnaim demande ici "une inversion du modèle" et entend pousser ce sujet sur la table du gouvernement. Pour l'heure, il ne semble pas à l'étude.