"Vous venez de créer un statut qui n'est pas applicable, c'est dommage": l'Assemblée adopte la coûteuse loi sur les avantages fiscaux du bailleur privé (mais elle sera probablement inconstitutionnelle)

Les députés ont adopté jeudi soir le statut du bailleur privé dans une version renforcée par rapport à la précédente, après moults débats et retournements de situation entre le gouvernement et l'Assemblée nationale. Mais une nouvelle problématique se dessine: le texte retenu pourrait se révéler inconstitutionnel, alerte le rapporteur général du budget, en raison de sa mise en application rétroactive, au 1er janvier 2026.

Il a finalement été adopté après moults retournements, alors que les fédérations professionnelles de l'immobilier se sont encore fendues d'un "message urgent au Premier ministre" hier dans la journée: le statut du bailleur privé, qui entend relancer la construction de logements à travers des incitations fiscales pour les ménages qui investissent dans l'immobilier locatif, a finalement été adopté jeudi soir par les députés dans le projet de loi de finances 2026. Et ce, dans une version renforcée par rapport à la proposition intiale, à 84 voix pour et 22 contre.

La version retenue est issue d'un amendement déposé par le député Mickaël Cosson (MoDem), co-rédacteur d'un rapport sur l'immobilier locatif remis au gouvernement en juin 2025.

Le texte adopté prévoit -> un taux d'amortissement fiscal de 4% par an sur la valeur du bien pour les logements acquis neufs, et de 3,5% pour les logements anciens (intermédiaires, sauf en zone tendue), sous condition de réaliser des travaux à hauteur de 20% de la valeur du bien. Cela, pour un montant maximal de 10.000 euros par an et par foyer fiscal. Et en contrepartie de l'engagement des propriétaires à louer leur bien pendant au moins neuf ans.

À titre de comparaison, le député Cosson préconisait dans son rapport parlementaire un taux "minimal" de 5% dans le neuf et de 4% dans l'ancien, "afin de pouvoir retrouver la rentabilité escomptée".

Pour les logements neufs, ce taux d'amortissement est majoré de 0,5, 1 ou 2 points au titre d'un logement intermédiaire (dont les loyers sont plafonnés), social ou très social. Pour les logements anciens, la majoration est de 0,5 ou 1 point au titre d'un bien social ou très social.

Ce texte doit encore être confirmé lors du vote final sur le budget, qui devrait intervenir d'ici mardi. Le gouvernement a déjà prévenu qu'il allait mobiliser un outil, soit le 49.3, soit une ordonnance budgétaire, afin de faire passer le budget. Mais pour ce nouveau statut fiscal, il subsiste un autre péril...

Un risque constitutionnel

Lors des débats jeudi soir, le député rapporteur du budget à l'Assemblée, Philippe Juvin, a en effet souligné que l'amendement en question "encourt un risque constitutionnel du fait de sa date d'application, placée de façon rétroactive au 1er janvier 2026".

"Il y a un vrai risque de censure (de la part du Conseil constitutionnel, ndlr). À ce titre, je me vois contraint de donner un avis défavorable", a-t-il expliqué.

Le Conseil pourrait en effet s'appuyer sur le principe de non-rétroactivité de la loi, corollaire du concept de sécurité juridique, selon lequel "la loi ne dispose que pour l'avenir; elle n'a point d'effet rétroactif" (art. 2 du code civil). Mais ce principe n'a, en matière civile, pas valeur constitutionnelle (à l'inverse de la matière pénale).

La ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, a déploré le vote du texte.

"Vous venez de créer un statut du bailleur privé qui n'est pas applicable, c'est dommage", a-t-elle indiqué aux députés.

La ministre défendait pour sa part deux amendements proposant une version "intermédiaire" du dispositif, pour un coût de 2 à 3 milliards d'euros, contre environ 5 milliards d'euros dans la version retenue, a-t-elle indiqué.

Ces amendements n'ont pas été discutés. Ils proposaient notamment de réduire le montant maximal d'amortissement à 8.000 euros dans la plupart des cas et d'allonger l'obligation de location à 12 ans. Mais aussi "d'exclure les logements individuels et la location aux ascendants/descendants, ou encore d'imposer un taux de 40% de travaux dans l'ancien", souligne l'Alliance pour le logement (qui regroupe 10 organisations du secteur), ce qui aurait "enterré le statut du bailleur privé", estime-elle.

Les Experts de l'immo : Logement neuf, relancer la construction - 10/11

24:48

Point bas pour l'investissement locatif en 2025

Pour rappel, le texte propose de mettre en oeuvre un statut "réclamé depuis une dizaine d'années", a défendu le député Mickaël Cosson.

"Les chiffres sont édifiants. En 2025, nous sommes tombés à 15.000 logements produits pour de l'investissement locatif, soit une chute de 80% par rapport à la période pré-Covid. Ce sont donc 15 milliards d'euros de recettes qui ne tombent plus dans les caisses de l'Etat (à travers la TVA et l'activité du secteur, ndlr)", a soutenu le député.

Le projet de loi de finances doit encore passer deux grandes étapes pour être adopté: d'abord, être adopté par le Parlement (à travers un vote, ou aux forceps comme l'envisage le gouvernement d'ici au mardi 20 janvier). Mais aussi être validé par le Conseil constitutionnel.