Certains propriétaires "pris de panique" font des rabais de 50%: à Londres, les départs de riches s'accélèrent, les ventes à plus de 5 millions chutent de 18% et c'est tout le marché de l'immobilier de luxe qui vacille

L'immobilier de luxe londonien n'est plus une valeur refuge aussi forte qu'il y a dix ans: lors des trois premiers trimestres de l'année 2025, la vente de biens immobiliers de plus de 5 millions d'euros a reculé de 18% dans la capitale britannique. Avec des prix eux aussi en berne.

"Il y a quinze ans, on disait que jamais on ne perdrait d’argent avec le marché immobilier prime à Londres." Désormais, la situation tend à se renverser dans cette ville considérée comme l'une des "capitales mondiales de l'ultra luxe", explique Bastien Baron, fondateur de l'entreprise de conseil en gestion de fortune Justae.

Cette année, lors des trois premiers trimestres de l'année 2025, les ventes de biens immobiliers supérieures à 5 millions d'euros ont chuté de 18% par rapport à la même période en 2024, selon les donnée du courtier britannique Savills Plc. Un niveau qui s'approche de celui, historique, du confinement de Londres au moment de la pandémie de Covid-19 début 2020.

Par ailleurs, selon les données de la société immobilière LonRes, "aucune vente supérieure à 50 millions de livres sterling (66,8 millions de dollars) n'a été enregistrée pour la deuxième année consécutive à Londres", ce qui n'était plus arrivé depuis 2011 relève Bloomberg.

Une hausse de la fiscalité sur le patrimoine des grandes fortunes

Plusieurs facteurs expliquent cette désaffection des grandes fortunes pour le bâti des baux quartiers londonniens: d'abord, le statut fiscal des "non domiciled" (ou "Non dom") a été supprimé en avril 2025, à l'initiative de la chancelière de l’Echiquier, la travailliste Rachel Reeves. Il permettait, jusqu'alors, à quelque 74.000 personnes les plus fortunées en activité et vivant au Royaume-Uni de ne pas payer d'impôts sur leurs avoirs étrangers. Désormais, leurs avoirs sont soumis à l'impôt sur l’héritage, et cela même s’ils se trouvent dans un trust, à partir de dix ans de résidence au Royaume-Uni.

Bastien Baron indiquait ce matin, sur BFM Business, que "l'administration fiscale britannique anticipait, en conséquence, 1.200 départs de ces "non-dom" l'année dernière. Il y en a déjà eu 1.800".

Savills note ainsi que "des villes comme Dubaï, Milan et Monaco ont ainsi profité d'un afflux de capitaux au détriment de Londres", certaines grandes fortunes étant "relativement mobiles".

Malgré cela, quelques "belles opérations" ont quand même égrainé l'année 2025 rappelle Bloomberg, à l'image de l'achat d'un manoir londonien par le réalisateur George Lucas pour 40 millions de livres sterling.

De même, la fin du "Non dom" n'explique pas à elle seule le ralentissement du marché immobilier sur ce segment. Autre facteur d'explication, la surtaxe sur les droits de mutation pour l'acquisition d'une résidence secondaire ou d'un bien d'investissement de plus de 2 millions de livres ("mansion tax") a également augmenté l'année dernière.

Les "inquiétudes quant au déficit des finances publiques" ont par ailleurs insufflé l'année dernière un climat d'attentisme sur Londres, explique Savills Plc. Tandis qu'il ne faut pas omettre des éléments structurels.

"Bien avant ces changements, il y a eu un important effet Brexit ces dix dernières années, puisque le dernier pic du marché date de 2014", retrace Bastien Baron. "Les quartiers prime de Londres enregistrent, sur dix ans, une baisse de 25%, hors inflation. Avec l'inflation, ils atteignent -45%".

Jusqu'à -50% sur certaines transactions

Résultat, les prix ont amorcé une nouvelle phase baissière en 2025. L'année dernière, les valeurs à la vente étaient en moyenne de 4,3% inférieures à celles de l'année précédente pour les appartements, indique encore Savills, et de -3,1% pour les maisons.

Les biens connaissant la plus forte déflation sont à la fois ceux dont les prix sont inférieurs à 2 millions d'euros et, à l'inverse, les plus chers, supérieurs à 10 millions d'euros. Bloomberg note également que certains propriétaires, "pris de panique", ont accordé des remises allant jusqu'à -50% sur leurs biens.

L'année prochaine, les propriétés d'une valeur supérieure à 2 millions de livres sterling pourraient à nouveau perdre 5% de leur valeur, anticipe l'agent immobilier britannique Hamptons.

“Cela conduit à un effet boule de neige sur beaucoup d’autres aspects, notamment sur l’éducation. Le nombre d’élèves internationaux est par exemple en baisse de 15% à Londres depuis 2020", complète Bastien Baron.

"On retrouve à peu près les mêmes valeurs pour le secteur des services de personnels, de la sécurité, ou encore la vente de produits de luxe”, ajoute le représentant de Justae. Comme les prémisses d'une nouvelle donne sociologique.