Immobilier locatif : comment bien gérer son bien à l‘étranger ?

L’investissement immobilier à l’étranger présente de nombreux avantages. Grâce à leur fiscalité attractive, certains pays comme le Portugal, le Maroc ou les États-Unis proposent de très bonnes opportunités. La gestion d’un bien immobilier à l’étranger nécessite les mêmes implications qu’une résidence située dans l’Hexagone, à une différence près : elle demande un peu plus d’organisation. Voici quelques conseils pour gérer au mieux cet investissement locatif.

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFMTV.com

Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire située en dehors de la France. Afin que cet investissement vous apporte un revenu supplémentaire, vous avez décidé d’en faire une location, pour les vacances ou à l’année.

La première étape consiste à établir un loyer en phase avec ceux pratiqués dans la région où se trouve votre bien locatif et à en déterminer sa durée. En fonction des attributs de la maison ou de l’appartement – localisation géographique, terrasse, piscine, pool house,…- la location en période de vacances peut se révéler très lucrative. La seconde étape est la recherche du locataire. De nombreux médias sont disponibles pour diffuser votre annonce : journaux, sites Internet spécialisés, centrales de location, offices de tourisme, etc. La visibilité de votre annonce et la rentabilité de votre bien étant essentielles, il est nécessaire de savoir investir pour mieux récolter les fruits de votre argent.

Tout dépend ensuite de votre stratégie initiale. Vous pouvez vous orienter vers une location en direct pour des particuliers français, ce qui facilite la prise de contact puis la rencontre avec les candidats. Vous pouvez aussi vous tourner vers des candidats étrangers pour une location longue durée, ce qui demande une toute autre organisation. Effectivement, si votre bien se situe en Toscane, vous aurez la possibilité de vous déplacer rapidement sur place, à partir de la France. Ce ne sera probablement pas le cas s’il se situe en plein cœur de la Nouvelle Orléans.

La gestion d’une résidence située dans un autre pays requiert une adaptation du fait de la distance. Ainsi, vous aurez certainement besoin d’un intermédiaire, une personne de confiance sur place, qui sera présente pour la remise des clés, l’état des lieux d’entrée et de sortie. Le problème se pose également pour ce qui à trait à l’entretien, aux éventuels travaux et aux diverses formalités administratives. À moins d’avoir le temps pour vous déplacer vous-même, la solution la plus simple reste de déléguer la gestion de votre résidence à une agence immobilière locale ou à une entreprise spécialisée dans la gestion de bien à l’étranger. Il faut alors prévoir de reverser 20 à 30% des loyers perçus pour leurs services ; en contrepartie, elles s’occuperont de l'intégralité de la gestion. Faire appel à un intermédiaire sur place vous permet aussi d’éviter les pièges liés aux réglementations en vigueur localement et à l’évolution de celles-ci. Il en va de même pour la gestion des impayés et le recouvrement des loyers qui se révèlent difficiles à traiter à distance.

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Enfin se pose la question des formalités administratives et de leur gestion. Si les documents tels que le contrat de bail, la souscription d’une assurance et les quittances vous sont familières, il convient de les adapter aux réglementations et dans la langue du pays. Une fois de plus, faire appel à un intermédiaire sera judicieux. Si votre logement se situe dans une copropriété, la distance peut rendre impossible votre présence aux assemblées générales. Néanmoins, vous pouvez donner procuration à une personne de confiance qui s'exprimera en votre nom.

Si vous avez opté pour la location, les revenus tirés devront être déclarés au fisc français. La résidence est également soumise aux taxes et impôts locaux, qui diffèrent d’un pays à l’autre.

Il existe néanmoins des conventions bilatérales entre la France et certains pays qui vous dispensent de la double imposition, ou permettent de bénéficier d’une exonération temporaire. Votre intermédiaire ou un conseiller fiscaliste sauront vous apporter toutes les informations nécessaires.

L’investissement à l’étranger représente une belle opportunité pour toute personne désirant diversifier son patrimoine immobilier. La fiscalité avantageuse est un atout, mais vous devrez probablement vous allouer les services d’un intermédiaire sur place pour faciliter les démarches. Une alternative consiste à investir dans une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier, spécialisée dans l’investissement à l’étranger. On ne parle plus de résidence, mais de parts dans des résidences et des bureaux commerciaux. Vous touchez ainsi un loyer net au prorata de votre investissement.