Comment acheter un bien immobilier à deux ?

L'achat d'un bien immobilier à deux n'est jamais un acte anodin : c’est une étape importante dans la vie qui nécessite une préparation soigneuse. Régime de l’indivision, mariage, union libre, SCPI : voici les principales solutions existantes pour concrétiser votre projet d'acquisition commune.

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFMTV.com 

L'indivision est la solution la plus simple et la moins contraignante pour acquérir un bien immobilier en commun. Juridiquement, le régime de l'indivision atteste qu'au moins deux personnes sont propriétaires de l'ensemble d'un même bien sans délimitation ou division matérielles. Le logement ou « bien indivis » appartient aux deux acquéreurs « indivisaires » selon leur contribution financière. Les dettes ou les charges communes relatives à l'indivision comme les impôts fonciers, les frais d'assurance ou les dépenses d'amélioration reviennent à la responsabilité des deux acquéreurs à hauteur de leurs droits. Côté financement, le prêt immobilier est le recours le plus fréquent lors d'un achat sous le régime de l’indivision. Dans tous les cas, les établissements financiers prêteurs exigent un certain nombre de garanties afin de s'assurer du bon remboursement de la part des deux indivisaires. Deux cas de figure sont envisageables :

Chaque indivisaire emprunte individuellement une somme d'argent selon ses capacités financières (50/50, 40/60…)
Les deux indivisaires empruntent ensemble la totalité de l'argent

L'acquisition d'un bien dans le cadre d'un mariage est légalement liée au régime choisi lors de l'union :

Si les deux époux dépendent du régime de la communauté de meubles et acquêts, ils deviennent propriétaires légaux de tout bien immobilier acquis durant le mariage, même si le financement n'est assuré que par l'un des deux époux.
Si le couple a été marié sous le régime de la séparation de biens, chacun est dans l'obligation de financer une partie de l'acquisition. Le bien immobilier appartient alors à chaque époux à hauteur de la somme qu'il a affectée et qui est indiquée sur l'acte de vente.

L'achat d'un bien immobilier dans le cadre d'un PACS dépend également de deux sortes de régimes :

À l'instar d'un couple marié, les partenaires du PACS peuvent choisir de dépendre du régime de la séparation de biens. Chacun est alors propriétaire des biens acquis pendant le PACS.
Si le couple pacsé décide de se placer sous le régime de l'indivision, les deux personnes deviennent chacune propriétaires indivis du bien.

Selon l'INSEE, un couple français sur cinq vit en union libre. L'achat d’un logement en commun dans le cadre du concubinage est généralement réalisé sous le régime de l'indivision. Afin d'éviter tout conflit en cas de séparation, il est essentiel de faire clairement apparaître sur l'acte de vente la participation financière assumée par chacun. Dans le cas d'une revente, trois situations se présentent :

Les deux concubins décident de se répartir le prix de vente final selon leur contribution financière de base.
L'un des concubins décide de racheter la part de l’autre.
Si aucun accord n'a été pris, chacun touche 50% du prix de la vente finale.

En cas de décès de l'un des concubins, si aucune convention n'a été établie, les héritiers sont légalement propriétaires de la part du concubin décédé et le survivant devient indivisaire avec eux. Il est donc fortement recommandé d'établir une convention de protection stipulant qu'en cas de décès de l'un des indivisaires, le survivant devient propriétaire et gérant de la quote-part du défunt.

Solution d'investissement très en vogue depuis plusieurs années, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) représente une option patrimoniale très intéressante si vous souhaitez acheter un bien à deux pour le louer.

La SCPI est une société civile détentrice d'un parc immobilier dont les biens sont destinés à être loués. Elle permet à ses épargnants d'investir dans l'immobilier, même en cas de budget limité. L'épargnant acquiert une ou plusieurs parts de la SCPI et devient donc associé de cette société. Il est déchargé de toute contrainte de gestion ou de tâches incombant habituellement à un propriétaire (recherche de locataires, trésorerie, rénovation des biens, règlement d'éventuels litiges...) en contrepartie d'une contribution financière. L'épargnant perçoit un revenu provenant des loyers perçus par la SCPI, à hauteur de sa quote-part investie dans le capital de la société.

Une fois votre projet concrétisé, n'oubliez pas qu'il est toujours possible d'envisager une renégociation de crédit afin de profiter d'un meilleur taux d'intérêt et de rentabiliser au mieux votre achat.