Ils ne sont que 500.000 dans le monde mais leur nombre a bondi de 20% en un an: un petit groupe d'ultra-riches a permis à l'immobilier de luxe d'enregistrer une année 2025 record

Malgré les crises politiques, géopolitiques et les incertitudes fiscales, l’immobilier de luxe a signé une année 2025 exceptionnelle. Tiré par une clientèle ultra-fortunée toujours plus nombreuse, le segment du très haut de gamme enregistre des ventes record, confirmant le rôle de valeur refuge de la pierre d’exception.

Alors que l’économie mondiale reste sous tension, les grandes fortunes affichent une santé éclatante. En 2025, l’immobilier de luxe a battu des records et les biens les plus prestigieux se sont vendus plus vite et plus cher que jamais. Un signal clair: loin de vaciller, les grandes fortunes mondiales n’ont jamais été aussi solides.

L’immobilier de prestige, toujours valeur refuge

Les chiffres publiés par les grands acteurs du secteur témoignent d’un exercice hors normes. En France et à Monaco, Sotheby’s International Realty revendique près de 2 milliards d’euros de transactions, soit une hausse de 40% par rapport à 2024, une performance qualifiée "d’historique" par sa direction. Le groupe d'immobilier de prestige, Barnes, affiche de son côté une progression de 22% de son chiffre d’affaires, tandis que le réseau Daniel Féau enregistre une activité légèrement supérieure à celle de l’an passé.

Appartement mis en vente par Barnes dans le 8ème arrondissement de Paris en juin 2023 © Tanguy de Montesson © Agence Oblique.

Pour les professionnels, cette performance s’explique par un changement de comportement des grandes fortunes. "Les individus se sont habitués à une forme de chaos permanent. Le monde est perçu comme plus fragile, et sécuriser son patrimoine est devenu une priorité", analyse Alexander Kraft, PDG de Sotheby's pour la France et Monaco. Résultat: loin de provoquer une fuite, l’instabilité a renforcé l’attrait pour les actifs tangibles.

"Je m'attendais à des bons chiffres, mais pas si bons que ça. Le marché a été solide dans le monde entier", s'étonne Alexander Kraft, PDG de Sotheby's pour la France et Monaco.

L’immobilier de prestige reste ainsi perçu comme une valeur refuge par excellence, au même titre que l’or, l’art ou la haute joaillerie. Les acheteurs les plus fortunés se montrent moins sensibles aux taux d’intérêt, aux cycles économiques ou aux fluctuations boursières, et privilégient des biens rares, uniques, situés dans des emplacements iconiques.

Château de Monboucher © Périgord Sotheby's International Realty

Cette tendance a profité avant tout au segment du très haut de gamme, avec des acquéreurs prêts à payer des prix extraordinaires pour des propriétés exceptionnelles, qu’il s’agisse d’hôtels particuliers parisiens, de villas sur la Côte d’Azur ou de résidences de prestige à New York.

"Ce sont 500.000 clients qui font le marché immobilier haut de gamme"

Le cœur de cette dynamique repose sur une population en forte croissance: les ultras-riches, "ultra-high-net-worth individuals" (UHNWI), ces ménages disposant de plus de 30 millions de dollars de patrimoine. Selon le dernier rapport annuel de Barnes, leur nombre a bondi de 20% en un an, passant de 351.000 personnes en 2024 à plus de 510.000 en 2025.

Ce penthouse a été vendu à un prix compris entre 7 et 10 millions d'euros à Nice. © Sotheby's Realty

Depuis vingt ans, cette catégorie de population progresse sept fois plus vite que le reste de la population mondiale. Bien qu’ils ne représentent qu’environ 1% des 41,3 millions de millionnaires recensés dans le monde, ces ultra-riches concentrent à eux seuls près d’un tiers de la richesse totale de cette catégorie.

"Ce sont 500.000 clients qui font le marché immobilier haut de gamme explique Thibault de Saint Vincent, président de Barnes.

Au-delà de la pierre, selon une enquête publiée par le média italien Il Sole 24 Ore, les Very Important Clients (VIC) — ces clients ultra-privilégiés au cœur des stratégies des maisons de luxe — seraient aujourd’hui environ 600.000 dans le monde, un chiffre qui pourrait atteindre un million d’ici 2030.

Chanel haute joaillerie sport © Chanel

Ces VIC, dont le panier moyen est 200 fois supérieur à celui d’un client classique, dépensent à eux seuls 213 milliards d’euros par an dans le luxe, de la haute joaillerie à l’immobilier, en passant par l’art, l’hôtellerie et les services sur mesure. Leur stabilité financière et leur relative insensibilité aux cycles économiques expliquent les investissements massifs observés récemment, comme l’agrandissement de la Manifattura Bulgari par le groupe de luxe LVMH afin de répondre à une demande en forte croissance.

Télétravail, fiscalité et mobilité structurent de plus en plus les achats

Du côté de l’immobilier, le rapport au lieu de vie est en train de changer en profondeur. Après la vague d’achats impulsifs de résidences secondaires pendant la pandémie de Covid-19, les grandes fortunes abordent désormais la question de l’habitat avec une approche plus réfléchie et stratégique.

Portés par le télétravail et une mobilité internationale accrue, de nombreux acheteurs ne se contentent plus de simples lieux de villégiature: ils les transforment en véritables bases de vie, occupées une grande partie de l’année. Marbella, Aspen, certaines stations alpines ou encore le littoral méditerranéen français illustrent cette tendance. On n’y vient plus seulement pour quelques semaines: on s’y installe.

En France, la question fiscale joue également un rôle déterminant. Si l’élection de Donald Trump en 2024 a attiré une partie de la clientèle américaine vers Paris, les discussions autour du budget 2026 et des projets de taxation des plus hauts patrimoines suscitent aujourd’hui un regain d’intérêt pour l’arbitrage international.

"Après la dissolution et surtout depuis mi-2025 et les discussions de projet de taxe différentielle, de rétablissement de l'ISF, de taxe sur les holdings, plus de personnes demandent à estimer leur bien et envisagent de déménager à l'étranger", observe Charles-Marie Jottras, président de Daniel Féau.