"850.000 passoires énergétiques en moins": le nouveau DPE devrait donner une respiration au marché, mais risque aussi de faire augmenter les prix

À partir du 1er janvier, un nouveau mode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) des logements doit entrer en vigueur. Il doit permettre à 850.000 biens notés F ou G (en 2023) et chauffés à l'électricité de voir leur note augmenter et, pour certains, de réaccéder au marché de la location. Avec, à la clé, un effet probable sur les prix.

Environ 850.000 logements (chiffres 2023) devraient sortir du statut de "passoire énergétique", et ce, simplement avec une adaptation du mode de calcul: c'est la promesse de la révision du coefficient de conversion de l'électricité, qui entre en vigueur à partir de ce 1er janvier 2026.

Ce coefficient, qui augmentait jusqu'alors le poids de l'électricité par rapport aux autres sources d'énergies (gaz, bois) dans le calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) des bâtiments, sera abaissé à compter d'aujourd'hui, en passant de 2,3 à 1,9 (contre 1 pour les autres sources d'énergie).

Cela doit ainsi permettre de "reclasser" 850.000 logements jusqu'alors notés F ou G, parmi les 4,8 millions de passeoires thermiques que comptait le parc de résidences principales français en janvier 2023. Mais aussi de réaligner la France aux critères des autres pays européens.

Pourquoi le calcul du DPE va-t-il changer en 2026?

2:54

Des logements aujourd'hui contraints

De prime abord, cette mesure permet un "gain" de nouveaux logements à réouvrir à la location, dans un secteur sous tension. Ces biens étaient en effet jusqu'alors classés F ou G, ce qui induisait des contraintes sur le marché: depuis janvier 2025, les logements G sont interdits à la mise en location en France, tandis que les F devraient l'être en janvier 2028. Par ailleurs, leurs propriétaires n'ont plus le droit de réévaluer le montant du loyer depuis août 2022.

Delphine Rouxel, présidente de Nestenn Immobilier, regroupant 400 agences, fécilitait donc cette mesure hier matin sur BFM Business. Précisant que l'an dernier, "17% d'étudiants ou de jeunes actifs inscrits sur Parcoursup ont renoncé à leur projet professionnel faute de logements".

"Ce changement de DPE ne change pas les passoires énergétiques. Elles le demeurent, car mal isolées", précise-t-elle. "Ce changement réajuste simplement les logements qui étaient chauffés à l'électricité et mal notés".

Nouveau coeffient dans le DPE: quelles démarches effectuer?

Cette mise à jour n'impliquera pas de réaliser un nouveau DPE pour les propriétaires concernés.

"Tous les DPE ou audits énergétiques édités à partir du 1er janvier 2026 intégreront automatiquement le nouveau coefficient", indique le ministère du Logement.

Pour les DPE réalisés en 2025 ou avant, il ne sera pas nécessaire de réaliser un nouveau diagnostic. Les propriétaires pourront le mettre directement et gratuitement à jour sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe. Les logements concernés devraient voir leur note augmenter, sans réaliser de travaux de rénovation.

De la fraude au DPE

Ce nouveau mode de calcul est donc censé "faire gagner un peu d'oxygen" au marché. Mais ce ne sera pas si évident. Si les passoires énergétiques (classe G) sont aujourd'hui interdites à la mise en location, les autorités n'ont que peu de moyens de contrôle.

Sur les 850.000 logements évoqués, il est possible de penser que beaucoup de ces biens ont continué à être loués cette année : soit en gagnant une classe énergétique (en janvier 2025, les classes F et E ont bondi dans plusieurs villes françaises, tandis que les G se sont réduites). Soit en bidouillant le DPE. Il existe bien "des incohérences statistiques", expliquait en début d'année dernière l'organisme PriceHubble.

Selon l'organisme KRNO, qui utilise l'intelligence artificielle pour analyser les DPE, la fraude au DPE a bondi de 64% en quatre ans, de 2021 à 2025. "Plus de 1,3 million de logements auraient été volontairement surévalués", ajoute l'étude.

"La fraude progresse : notre indicateur passe de 2,6 % à 4,3 % entre 2021 et 2025, de façon quasi linéaire. Et que dès qu’on regarde l’impact de la réglementation, le message est encore plus brutal : depuis que les maisons classées E sont soumises à l’audit énergétique réglementaire, la fraude sur les maisons qui “auraient dû” être en E mais sortent en D a triplé".

Une maison classée G coûte 25% moins cher qu'une D

De plus, cette mesure pourrait avoir un impact sur les prix pour les locataires et les acheteurs. Ces derniers ont en effet tendance à augmenter à mesure que la note d'un bien progresse.

En 2024, les maisons classées G se sont déjà vendues 25% moins chères que celles classées en D selon le Conseil supérieur du notariat et 18% pour les classes F. Les appartements se sont quant à eux vendus 17% moins cher pour les G, et 10% pour les F par rapport aux D.

Dans ces deux cas de figure (maisons et appartements anciens), les écarts de prix ont augmenté par rapport à 2021. Entre les deux période, en 2024, une autre réforme du DPE était déjà venue sortir 400.000 petites surfaces du statut de passoire thermique.

D'autres mesures du même type sont en préparation: une proposition de loi, portée par la sénatrice de l'UDI Amel Gacquerre, est en préparation afin de sortir 450.000 logements du statut de passoire énergétique. Pour cela, le texte propose de sortir des biens G du DPE, sous engagement de travaux sous trois ans pour une maison et sous cinq ans pour un appartement, en échange de la fourniture d'un contrat de travaux signé avec un artisan. Cette dernière a obtenu le soutien, en décembre, du ministre du Logement, Vincent Jeanbrun.