Des prix jusqu’à 25.000 euros le m² et une hausse de 40% des transactions: Madrid détrône Paris, Londres et Miami et devient la première place mondiale de l’immobilier de luxe
Madrid - OSCAR DEL POZO
"Madrid explose". Le constat, partagé par de nombreux professionnels du secteur, résume l’ampleur du phénomène. Selon le rapport de Barnes, le Global Property Handbook 2026, référence internationale du secteur, Madrid conserve, pour la deuxième année consécutive, la première place mondiale des villes plébiscitées par les ultra-riches pour acheter un bien immobilier. Elle devance désormais Milan, Dubaï, Miami et Marbella, qui complètent le top 5.
Exemple frappant: Le réseau Barnes observe une dynamique exceptionnelle. Le chiffre d’affaires de son bureau madrilène a progressé de 40% en 2025, avec une hausse marquée du nombre de transactions. Une performance qui confirme l’attractivité durable de la ville et son changement de statut sur la carte mondiale du luxe.
"Aucune autre capitale européenne n'offre une vie quotidienne aussi facile, avec un accès rapide à un aéroport international, de la sécurité, un climat agréable, des services publics efficaces, des services de santé de premier plan, un enseignement de qualité et un excellent système de transport" souligne l'étude Barnes.
Madrid revendique aussi son surnom de "ville des 15 minutes", où travail, culture, loisirs et gastronomie coexistent sans contrainte. Par ailleurs, elle est aujourd’hui la quatrième ville européenne en nombre de sièges de multinationales. Entre 2018 et 2022, la région a concentré 71% des investissements étrangers en Espagne, loin devant la Catalogne (11%), selon les données reprises par Barnes.
Une clientèle internationale dominée par les Latino-Américains
Le marché madrilène du luxe est largement porté par les acheteurs étrangers. D’après Barnes, 60% des acquéreurs de biens de prestige sont Sud-Américains, suivis par les Britanniques, les Français et les Américains.
Une tendance confirmée par les acteurs locaux, comme Mme Pereira, une Colombienne, dirigeante de l’agence de luxe PresVip. Les vagues d’investissement se sont succédé au fil des crises politiques en Amérique latine: Vénézuéliens et Colombiens d’abord, puis Argentins, Mexicains et aujourd’hui de plus en plus de Brésiliens.
"À chaque fois qu'il y avait un mouvement populiste dans leurs pays, les personnes avec le pouvoir d'achat le plus important voulaient quitter leur pays par crainte pour leurs économies", précise Antonio de la Fuente, du cabinet de conseil immobilier Colliers.
L’effet Richard Gere
Les investissements américains sont eux aussi en nette progression. Les professionnels parlent d’un "effet Richard Gere" en référence à l’acteur hollywoodien installé à Madrid en 2024, qui vante régulièrement sa qualité de vie dans les médias internationaux.
A Madrid, les acheteurs recherchent principalement de grands appartements lumineux, aux étages élevés, avec de belles hauteurs sous plafond, situés dans des immeubles de caractère. Les biens nécessitant des travaux, en revanche, trouvent difficilement preneur sur ce segment.
Plusieurs quartiers concentrent l’essentiel de la demande haut de gamme. Salamanque reste la référence absolue, avec ses immeubles en pierre de taille et brique du début du XXème siècle, ses boutiques de luxe et ses restaurants gastronomiques. La clientèle internationale y recherche des appartements familiaux de plus de 350 m².
Le quartie de Chamberí séduit également par son calme et la diversité de ses commerces, tandis que Chamartín, quartier résidentiel en plein essor, attire pour ses larges avenues, ses espaces verts et son offre haut de gamme. Cortes – Las Letras, ancien quartier d’artistes, connaît une flambée spectaculaire: le prix du mètre carré est passé de 8.000 euros en 2020 à au moins 10.500 euros aujourd’hui pour un bien de qualité.
La "Floride de l'Europe"
Dans les zones les plus recherchées, le prix du mètre carré oscille entre 23.000 et 25.000 euros, selon le cabinet Colliers. Un appartement de 100 m² s’échange rarement sous les 2,3 millions d’euros. Des niveaux élevés, mais encore inférieurs à ceux observés à Paris ou Londres, où le mètre carré de prestige dépasse fréquemment les 30.000 euros.
Avec 3 millions d’euros, il est encore possible d’acquérir à Madrid un appartement de 180 m² rénové avec des matériaux haut de gamme dans le quartier de Recoletos, ou encore un bien de 220 m² à Chamberí dans un immeuble classé, des surfaces devenues quasiment introuvables dans les autres capitales européennes.
A noter aussi que Madrid bénéficie d’un positionnement politique très favorable aux capitaux internationaux. Illustration avec la présidente conservatrice de la région, Isabel Díaz Ayuso, qui revendique ouvertement son ambition de faire de Madrid "la Floride de l’Europe". Une stratégie qui tranche avec les orientations du gouvernement central de gauche. Si l’Espagne a supprimé en 2024 le "visa d’or", et que des propositions visant à surtaxer les achats immobiliers par des non-Européens ont émergé, ces
Un marché locatif de luxe en pleine effervescence
Le dynamisme madrilène se reflète aussi sur le marché locatif. Ici, les loyers de prestige atteignent des niveaux records, portés notamment par les étudiants internationaux fortunés. Un studio haut de gamme se loue autour de 2.500 euros par mois, tandis que certaines locations dépassent largement les 20.000 euros mensuels.
En 2025, Barnes Madrid a ainsi géré une location à 40.000 euros par mois pour un étudiant mexicain, illustrant l’extrême tension du segment le plus exclusif.
Dans un monde où le nombre d’ultra-riches progresse sept fois plus vite que la population mondiale, selon Barnes, la capitale espagnole apparaît comme l’un des grands gagnants de la recomposition des flux de richesse internationaux. Plus qu’un effet de mode, Madrid s’affirme désormais comme une place centrale de l’immobilier de luxe mondial.
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